宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、瑕疵担保責任についてこれを負う期間（民法570条において準用する同法566条3項に規定する期間）をその目的物の引渡しの日から2年以上とする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされている。
買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、これを負う期間を買主が知った時より1年未満の期間とすることのほか、契約解除も賠償請求も認めず補修のみを行うとするもの、瑕疵の箇所によっては責任を負わないとするものなどが挙げられる。
宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約が無効としている（宅建業法40条）。
（瑕疵担保責任の特約（住宅品質確保法）と同義。）