語源は押印書類の巻き物を意味するescroue（古代フランス語）で、未受渡押印済み証書ともいう。
米国においてヨーロッパ諸国の移民が持ち込んだ各国の不動産取引商慣習が整理淘汰され、実務的な取引の安全確保を図る第三者寄託の制度となって発展し定着したもの。
不動産取引の当事者は、交渉が合意に達すると取引の一件書類を第三者（エスクローホルダー）へ寄託する。
第三者は当事者が寄託した代金や権利証書等を確認し、それぞれの当事者に代わって物件の確認・決済・登記・引渡しを行うことにより、取引の安全と契約履行を確保する制度である。