「Adjusted Funds From Operations」の略で、調整FFOともいう。
一般的には「エイ・エフ・エフ・オー」と読む。
米国でREIT（不動産投資信託）のキャッシュフローを評価する指標のひとつとして用いられてきたもの。
REITのキャッシュフローを評価では、本業である営業活動（不動産賃貸業等）からどれだけのキャッシュフローを生み出しているかを見る「FFO」が一般に利益指標として使われることが多いが、このFFOに経営的な管理・修繕コストと借入金元本返済額の調整を加えたもの。
日本でも投資信託等のキャッシュフローを評価する判断材料として利用されている。
（FFOと同義。）
<AFFOの計算式>
AFFO=FFO－経営的な管理・修繕コスト－借入金元本返済額
（FFO=当期純利益±不動産売買損益等の特別損益+減価償却費）