不動産仲介会社通じて不動産を売買する際に手数料がかかることは皆様ご存知でしょう。
しかし、手数料の対価として不動産会社が行ってくれる仕事の内容や手数料の計算方法をご存じない方もいらっしゃるでしょう。不動産会社と円滑な取引をして満足いく不動産売買をするためには不動産売買手数料についてきちんと理解しておくことも重要です。
今回は、
- 不動産売買手数料とは？
- 不動産売買手数料の仕組みについて
- 不動産売買手数料の計算方法！注意するポイントとは？
- 万が一解約した場合の不動産売買手数料は？
- 不動産売買手数料を値引き交渉するには？
などについて書いていきます。ご参考になれば幸いです。
１、不動産売買手数料とは？
（１）そもそも売買手数料とは？
売買手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のこと言います。「仲介手数料」とも言います。
売買手数料は、あくまでも成功報酬なので、契約が成立しなかった場合には支払う必要がありません。
（２）売買手数料に含まれる仕事内容とは？
では、売買手数料にどんな仕事内容が含まれているのでしょうか。売買手数料はどのような仕事をしてもらったことに対して支払うお金なのかについて説明していきます。
不動産の売却を不動産仲介業者に依頼した場合、仲介会社が対応してくれるのは具体的には以下のような仕事です。
- 物件を査定し、売買価格の提案
- 宣伝するための物件の資料作成
- チラシ−やインターネットなどのチャンネルを利用して物件の宣伝
- 売主や貸主の状況に合わせて物件の販売プラン提案
- 物件下見の日程調整
- 物件の現地案内
- 契約書の作成に伴う調査
- 約書などの書類作成
- 決済などの対応
など。
基本的には物件の売買において関わる仕事の報酬は全て不動産売買手数料に含まれています。不動産売買手数料を支払うことに納得がいかない方もいらっしゃいますが、これだけの仕事をしてくれることを踏まえると「不動産売買手数料を支払ってもいいか」と思えませんか。
なお、売買手数料の他に広告費などの費用を請求された場合、売買の依頼を再考するなど注意するようにしましょう。
２、不動産売買手数料の仕組みについて
売買手数料は、物件の「取引様態」つまり不動産会社の立場によって異なります。大きく以下の3つの取引様態があります。
（１）売主
不動産が自ら所有している土地や建物の売却にあたります。不動産売買手数料は発生しません。
（２）代理
売主の代理人であることを意味します。原則不動産売買手数料は必要ですが、売主との取り決めによって不要な場合もあります。
（３）仲介
売主と買主の間に立って取引を行うので、基本的に不動産売買手数料が発生します。なお、仲介の場合以下の2つのケースがあります。
①仲介業者が1社のケース
仲介業者が１社の場合、仲介業者は売主と買主両方から仲介手数料をもらえるケースがあります。業界では「両手」と呼ばれていて、仲介業者が2社の場合と比較してより高額の手数料を受け取れるので、仲介業者としては一番ありがたい場合です。
②仲介業者が2社のケース
2社の仲介会社が売主と買主それぞれ別個に不動産売買手数料をもらうことになります。 業界では「片手」と呼ばれています。
最近では、売買手数料「無料」の業者も増えているようです。
ですので、複数の物件で迷われている場合、「売主物件」を選び売買手数料を節約するのも一つの選択肢と言えるでしょう。
３、売買手数料の計算方法！注意するポイントとは？
法律により、不動産売買手数料は上限が決められています。
具体的には以下の通りです。売買金額の以下のパーセンテージが上限です。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
例えば、1,000万円のワンルームマンションを購入した際の売買手数料の上限額は「1,000万円☓３％＋6万円＝36万円（税別）」となります。
なお、売買手数料に関しては法律で定められているのはあくまでも「上限」のみです。従って、1,000万円の物件の場合、売買手数料は10万円でも5万円でも法律上は問題ありません。
（１）売買手数料の計算上の注意点
売買手数料を算出する基礎となるのは、「消費税を含まない売買価格」となります。ですので、物件の表示価格が税込みの場合注意が必要です。
例えば、販売価格6,500万円（税込み）のうち土地価格は3,800万円（非課税）の戸建て物件を不動産仲介業者から購入する場合の売買手数料をみてみましょう。こちらは売主が個人ではないケースなので、建物は消費税がかかります。
①建物価格（税抜き）
（6,500万円−3,800万円）÷1.08＝2,500万円
②取引価格（税抜き）
2,500万円＋3,800万円＝6,300万円
③売買手数料
（6,300万円☓0.3％＋6万円）☓1.08＝210万6,000円（税込み）
（２）売買手数料早見表
以下物件価格別の売買手数料の上限の一覧表となります。
物件価格は非課税の新税率にて算出しています。
４、万が一解約した場合の不動産売買手数料は？
売買手数料は成功報酬であるため契約が成立しなければ発生しません。しかし、解約の場合は一旦契約が成立したとして売買手数料を支払わなければならない場合があります。ここでは売買手数料を支払わなければならない場合について説明していきます。
（１）手付解除の場合
手付解除とは、買主が手付放棄、もしくは売主が手付倍返しをすることでできる解除です。
この場合、買主もしくは売主の都合による解約となるので、仲介業者は売買手数料請求を受け取ることができます。よって、買主・売主としては売買手数料を支払わなければなりません。
（２）ローン特約による解除の場合
ローン特約による解除とは、買主が物件購入時金融機関を利用した場合、万が一融資の審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻す（解除する）という特約です。この場合、買主・売主としては売買手数料を支払う必要がありません。
５、不動産売買手数料は値引き交渉するには？
先ほどお話した通り、売買手数料は、宅建業法により上限額だけ設けているだけなので、不動産の仲介業者との間で値引き交渉が可能です。
ご自身にとってより有利な交渉をするため、売買手数料の値引き交渉をしてもよいでしょう。もっとも、不動産仲介業者は様々な業務をしてくれます。ですので、不動産仲介業者側の立場も考慮して値引き交渉をするようにしましょう。
まとめ
今回は不動産売買手数料について書きましたがいかがでしたでしょうか？ご参考になれば幸いです。