マイナス金利となり、金融機関からの融資が受けやすい状況が続いています。こうした時ほど不動産投資に打って出るチャンスですが、とはいえ、計画をしっかり立てておかないと思いもよらぬことで足をすくわれることがあります。そのため、不動産投資で失敗をしないためには、どうした状況で失敗をしやすいか、知っておくことが大切です。
・「マイナス金利による住宅ローンの現状とは？不動産購入に追い風！」詳しくはコチラ
新築が必ずしも良いとは限らない
そもそも不動産投資に適する物件がどのような物件なのか、それを知らずに手を出してしまうのはあまりに拙い話です。この場合、適する物件は中古マンションなどで、新築マンションはあまり適さないと言われています。
新築マンションを購入し、それを貸し出す際、最初のうちは新築としての家賃を設定することができます。
しかし、その人がずっと住んでくれればいいものの、例えば最初の2年だけで契約更新をせずに退去した場合、次に募集をかけるときには中古マンションと同じような家賃にしなければなりません。
つまり、新築としての効果があるのは最初だけで、あとは中古マンションと同じ水準でないといけないということです。
また、新築マンションは広告宣伝費も費用に乗っかっており、何らかの都合で処分しなければならない場合、費用を回収できず、ローンが残るということが見られます。
不動産投資を行う際には、どのような物件が効率的なのか、運用しやすいのかを調査しておく必要があり、失敗の原因として安直に物件選びをしていることがあげられます。
情報は自分で掴みにいく事でリスクヘッジを！
失敗の要因となりがちなものとして、確認不足が考えられます。しっかり調査して、利回りのいい中古マンションを見つけ、実際に引渡しも完了した、これで安泰だと思いがちですが、そううまくいかないものです。
・「不動産投資に伴うリスクとは？知っておかないと損する！」詳しくはコチラ
例えば、長年同じ人が住んでいる部屋を譲り受けた場合、一見すれば安泰に思えますが、長く住んでいる人ほどリスクが高いことが考えられます。それは家賃の高止まりです。
通常の場合、家賃は入居した当時の値段で貸し出され続け、住人がなんらかの主張をしない限りは延々その家賃を払うことになります。仮に、その人が退去した場合、募集をかける時には現在の家賃の水準でなければいけません。
10年以上住んでいた場合、マンションの築年数もそれだけ経過しており、家賃の水準もそれだけ避けることが求められます。
つまり、利回りがいい理由は現在より水準の高い家賃が払われていたからで、住人が引越しなどをし、新たに募集した場合、話として聞いていた利回りではないことが十分に考えられ、結果として話が違うということになります。
そうならないためにも、その家賃がいつの水準のものなのかなど、細かな確認をしておくことが求められます。
他にも前のオーナーによる管理費の滞納、修繕費の高騰など様々な要因で費用が膨らみ、あらかじめ聞いていた利回りを下回ることは多々あります。疑問に感じたことはすべて聞くぐらいのことが必要です。
要確認！自己資金なしという謳い文句
そして、融資に関する失敗もいくつかあります。最近では自己資金なしで不動産投資が行えることを謳い文句にした業者が見られます。しかし、自己資金なしで本当に行えるかとなると、そういうわけにもいきません。
諸経費として仲介手数料など様々な費用がかかり、自己資金なしという謳い文句でも結局100万円近いお金が必要だったということもあります。
つまり、いくら自己資金がかからなくても、手続きなどでお金がかかることを考慮しなくてはならず、結果として親族などからお金を借りるハメとなります。
また、シミュレーション通りに事が運ぶとは限りません。
最初のうちは部屋が埋まり、順調に家賃収入が入ってきたとしても、空き室が目立ち始め、思ったような収入を得られず、ローンの返済で精一杯ということも十分に考えられます。
また、なんのトラブルも起きないということは言い切ることはできません。自己資金があれば、回収が終わる期間は短いものの、なければ、回収期間はかなり長引き、その間にトラブルが起こることも十分に想定されます。
すべてを融資に頼るのではなく、ある程度自分でも用意しておくことが大切です。
管理コスト削減が結果として多大な損害に！？
コスト削減を重視したあまり、自分で管理しようとして不動産投資に失敗するというケースも考えられます。
・「不動産投資の失敗を防ぐ管理会社のメリットとは？」詳しくはコチラ
管理会社に委託しておけば、家賃の回収やトラブルの対応など費用はかかるものの、面倒なことはすべてやってくれます。
この費用をケチれば、当然利回りは上がりますが、その分やるべきことをすべて自分がやらなくてはならないのです。そのため、トラブルが発生した場合、うまく対応ができず、結果として多大な損害を出すことも考えられます。
管理会社に委託すれば、例えば家賃が滞納された場合もその保証をしてくれるところがあるなど、万が一のときにも安心です。
成功の鍵は、しっかりとした調査、確認、自己資金の確保、そして、かけておくべきコストは必要経費として考慮するなどのことを事前に想定することです。高い買い物であるからこそ、念には念を入れなければなりません。