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近年ではサラリーマンやOLでも行っている不動産投資は、長期的に安定した収入を得ることができる資産運用法として知られています。

しかし、空室リスクなどもありますので、経営を始めれば誰でも収入が入るとは限りません。

そこで、不動産投資をする際に安定的に収入を得るために、利回りの良い物件を探しておく必要があります。

利回りといっても種類がある

利回りには3種類ありますが、年間収入からその年の資産運用にかかったコストを差し引き、さらに購入価格で割って100を乗じた実質利回りが最も現実味のある数字となります。

当然、この率が高い物件の方が利益を出しやすいということになりますが、築年数の経過しているマンション等は購入金額も安いですし、固定資産税も安くなっていることが多いために表面上は高い利益率を出しているものの、実際には修繕費がかかったり、外見などの問題から入居者が期待していたほど入らないなどのリスクがあります。

一方、築浅の物件は毎年負担するランニングコストは低いものの、固定資産税や購入価格は高額になります。

ただ、修繕費は当面かかる心配がほとんどないというメリットがあります。

いずれの場合にも、立地条件や借主が魅力的に思うような設備でなければ満室に近い状態を維持することはできませんので、最初の物件購入が重要です。

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基本的に、利回りの良い物件は高くなりがちですが、売主が売却を急いでいるとき、売主や仲介業者が勉強不足で、相場よりも安い金額を提示しているとき、何らかの事情があって入居者が少ないなど、条件に見合わない空き室があるときなどに、コストパフォーマンスの高い物件を手に入れることができます。

もちろん、こちらも普段より早めにローンの審査に申し込んだり、契約を早めに締結させたり、購入後に入居者を増やす対策を立てるなどの手間はかかりますが、他は変更できても物件だけは簡単に変えるわけにもいきませんので、最も重要です。

運営コストを意識した業者選び

また、毎年負担するコストを少しでも安く抑えることも重要です。特に運営委託費などは安心できて低料金の業者を見つけておくと、毎年一定金額が安くなることにもつながります。

メンテナンスも定期的に行っておくことで、住民の安心にもつながりますし、大規模な修繕の回数を減らすことにもなります。

入居者募集や集金を委託して、オーナーとしてかかわることがほとんどない場合でも、不動産投資に関する情報はある程度仕入れておいた方が良いでしょう。

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