裁判所の管轄によって強制的に競売される事になった物件への入札は、実は誰もが行う事が出来るものです。
通常の不動産売買とは方式の違いや物件の扱いが大きく異なる点が存在する為、メリットとデメリットが混在しており、実際に入札を検討するような場合にはその点を良く理解して置く事が重要となります。
不動産競売は一発勝負の世界
まず不動産競売の仕組みですが、いわゆるオークション形式を採るものではありません。
一発入札と呼ばれる希望価格を一度限りで提示するものであり、入札者の中で最も高い値段を付けた人が基本的に対象物件の所有権を得る事になります。
そして代金の支払いにも特徴があって、ローンは適用する事が出来ないので一括払いが基本となります。
一部の代金は保証金という形で、予め裁判所に対して前払いする手続きを経る必要があります。
この方式のメリットとしては、ある程度落札ラインとなりそうな価格を読み切る事が出来れば、対象となる物件を市場価格と比較して格安で入手出来る可能性があるという点が挙げられます。
実際に、市場価格の7～8割程度の価格で落札出来るケースも少なくありません。
また裁判所が管轄する手続きとなるので、所有権の移転に関するトラブルの心配は皆無と言えます。
更に競売に至る理由がローン支払いの滞りといったケースが多く、それ故に物件自体には問題が無い場合が殆どです。
従って、ある程度以上の優良な物件を円滑に入手出来る可能性がある訳です。
不安なら代行サービスも有り
一方でデメリットとしては不動産業者を通した取引では無い為に、宅地建物取引法の適用を受けないという点があります。
競売の手続きは民事執行法に基づいて円滑に行われます。ところが契約者の保護に関する条項が少なく、何らかのトラブルがあった場合には解決が困難になるケースや訴訟の提起を要する場合もあるのです。
また基本的に内覧が行えない仕組みとなっている事から、情報の精査は専ら書面で行う事になります。
加えて入札には必ず期限がある為に、情報の精査は短期間で行わなければなりません。
どうしても落札物件が気に入らないようなケースでは、代金を支払わずに保有権を放棄する事も可能ではありますが、その際には前払いとなる保証金が返還されないというデメリットが生じます。
加えて入札･落札に至るまでの手続きにおいても通常の不動産売買には存在しない独特のものがあり、ある程度手慣れていなければ個人での手続きは困難で、代行サービスの利用を要します。
従って競売入札の利用においては、不動産業界の経験者等である程度の知識を事前に持っていた方がデメリットの軽減に繋がり、より安全であるという事は出来ます。