期間満了後の更新

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借地及び借家契約期間が満了した後、従前どおり契約を延長することをいう。

賃貸人と賃借人との間で、合意により更新が行われるのが通例である。

民法上の賃貸借契約については、賃借人が期間満了後に賃借物の使用・収益を継続し、賃貸人がそれを知りながら異議を述べないときは、前の契約と同一条件で、更に賃貸借をしたものと推定される(民法619条)。

この後は期間の定めない賃貸借となり、賃貸人、賃借人ともいつでも解約の申入れをすることができる。

借地における賃貸借では、借地借家法により借地人が保護されている。

借地契約では、期間が満了する場合、借地人が更新を請求するが、期間満了後、土地又は建物の使用を継続すると、建物がある限り更新したものとみなされ、賃貸人は、自ら使用するなどの正当事由がなければ更新を拒絶できないものとし(更新拒絶等の正当事由)、更新拒絶ができる場合でも借地権者には建物買取請求権が与えられる(借地借家法5条、13条1項)。

定期借地として、更新のない定期借地権、事業用借地権や、あらかじめ期間満了時に建物を借地権設定者に譲渡する建物譲渡特約付借地権がある。

建物賃貸借契約では、期間満了の1年から6ヵ月前までの間に、相手方に対して更新しない旨の通知をしなかったときは、従前と同一条件で契約更新をしたものとみなされる(同法26条1項)。

定期借家としては、更新のない定期建物賃貸借がある。

(更新拒絶等の正当事由、建物買取請求権と同義。)

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