【必見】不動産投資の実質利回りを上げる4つの方法

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近年では不景気によって大企業でも定年まで働けるという保証が怪しくなってきましたので、資産運用を積極的に行う人が増えています。

中でも、日本では不動産に対する信頼性が高いこともあり、収益物件を購入して家賃収入を得られる、不動産投資を始める人が多いです。

この資産運用は、最初にまとまった資金が必要になるものの、ローンを完済してしまえば、そのあとはほぼすべて家賃収入が自分のものになりますので、長期的な運用としては非常に魅力的です。

もちろん、空き室リスクなどはありますが、所有している物件を処分することで初期投資の資金の一部は回収することができますので、リスクもそれほど大きくない点が魅力です。

さらに、相続のことを考えた場合、現金よりも物件として所有していた方が相続税の節税にもなりますので、長い目で見ると大きなメリットのある資産運用法であることがわかります。

 

まずはリスクの少ない物件を購入する

現在では多くのアパートやマンション経営の運営を代行する業者がいることもあり、自宅近くではなく、都心部など人気の高い立地で物件を購入する人が増えています。

そこで、自宅からの距離を考えずに利回りの良い物件を探し、信頼できる代行業者に運用を任せるというのが多くの投資家の運用方法になっています。

 

・表面利回りと実質利回り

利回りというのは、その物件に投資した金額に対するリターンのことで、比較的新しく修理の必要のない物件を安く購入できて、ほぼ満室状態で常に家賃が入ってくるようであれば、利回りの良い物件であるといえます。

表面的には年間収入を購入価格で割って100倍にすることで率が出ますが、空き室がある場合にはこの年間収入が少なくなりますので、利益率は下がります。

また、実質的には破損した設備の修理やメンテナンスなどの経費もかかりますし、固定資産税や代行業者への支払い、保険料なども必要ですので、年間収入から年間支出を差し引いたものを購入価格で割って100倍にして算出します。

一般的には、建築年数が10年以上経過している築年数が古い物件の場合、表面的には8%程度、実質的には5~6%前後の利回りになっており、それ以外の新しい物件では表面的には6~7%、実質4~5%となっています。

 

経費を抑えることに注力を!

どの物件でも共通して言えるのが経費を抑えるという方法です。

固定資産税は仕方がないとしても、管理費や修繕費などは信頼できて料金の安い業者を探すことで、ある程度コストカットできます。

ローンを組んで物件を購入するときには、低金利で融資が受けられる金融機関を探しておくとよいでしょう。

・「不動産投資における第一関門!金融機関から融資を得るには」詳しくはコチラ

また、アパートやマンションの借主を探す際、宣伝力のある仲介業者に依頼しておくと、空き室ができる期間が短くなり、結果的に利益がアップします。

 

実際に物件を探すときの注意

ずばり良質な収益物件を割安で購入するということです!!!

そもそも、立地条件が良く、借主が多い物件というのは、大体高額で取引されています。

しかし、売主が売却を急いでいる場合などは通常よりも安く購入できることがありますので、物件の購入を検討し始めたら、金融機関に早めに審査を申し込んでおきましょう。

また、不動産業者や売主が周辺の物件の相場を理解しておらず、相場よりも安い金額で売り出しているというケースもあります。

これらは運よく割安で物件を購入できるパターンですが、条件が良いにもかかわらず事情があって空き室になりやすいという物件である可能性もありますので、事情をよく聞いておいた方がよいでしょう。

 

購入後のコストも考えてから契約

例えば、格安で販売されている物件が、固定資産税が高額すぎて維持できなくなったというケースもありますし、状態がよさそうに見えても築年数が相当経過しており、修繕費が毎年高額になっているというケースもあります。

また、周辺にあった企業や学校が移転したことにより、住民が少なくなって空き室リスクが発生したという事例もありますので、業者ともしっかり相談したうえで決めることをお勧めします。

また、現在の家賃が適正かどうかについても調査しておきましょう。

中には家賃が周辺の相場よりも安かったため、適正な金額に戻したことで収益率がアップしたというケースもあります。

このように、不動産投資においては、割安価格で取引されている利回りの良い物件を見つけ出すことが重要な第一歩となります。

ネットでも多くの収益物件が紹介されていますが、できれば直接仲介業者に問い合わせてみたり、資産運用のプロに相談して、長期的に大きな利益をあげられるような物件を探してみましょう。

時間はかかりますが、良質な物件が見つかった時には、長期間にわたって大きな利益を得られる存在になります。

 

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